再见了，拆迁！高层一锤定音，明年起“拆迁致富”终成“过去式”

不知各位是否还有印象。以前的马路，不仅狭窄，而且弯弯绕绕的。以前的房子，有的高有的低，造型、颜色也不尽相同。以前的门面房，大多数是楼上住人、楼下门面的小产权房。至于公园、商场、工厂、小区、棚户区、学校、农贸市场、汽车站等等，总之各种各样的“建筑物”也是无规则排布的。虽然种类上并不缺乏，但排布规律上乱糟糟的。

没错，这种无序排列的城市早期模式，被称之为“原生型”排布，“因市而得城”。特点就是排布没有规律可言，东一榔头西一棒子，数量多了，就形成了一座城市。

在经历了过去二十年的飞速发展之后，以上所说的现象越来越少见了。首先是道路的变化，不仅越来越宽、越来越笔直，整个路网也横平竖直，通达性非常好。其次是功能区分布变得井井有条，工业区、居民区、公园、商贸区、大学城、物流园区等等，都被安置在恰如其分的位置上。就连往日杂乱无章的门面房，也变成了美食街、数码街、步行街等等业态非常集中地呈现。就连城市规模也扩大了好几倍，以前还是田、林、河、村的地方，慢慢也变成了城市，甚至成为城市的重要板块。这种就是“因城而得市”。

整个城市从杂乱无章变得秩序井然，两者之间的区别就是因为有了这两个字：“规划”。现在每个城市都会有城市发展详细性控制规划，每块土地用途是什么、坐落在哪、建筑施工等等，都有明确的“标准”。在这套纲领性的发展规划下，城市焕然一新只是时间问题。

但在城市规划落地执行过程中，不可避免会发生这样的现象：有些以前杂乱无章的建筑物“妨碍”了规划的实施，或者随着城市扩张，很多以前的农村变成了市区范围，农民房需要拆迁。那么，要想把规划执行下去，拆掉旧建筑物就成为必然之选。于是，大拆之下辅以大建，城市的面貌才得以在短短十几二十年间出现大变化。

因此，城市化快速发展，城镇化率从三十年前的不足30%变成如今的60%，棚改功不可没。但拆迁就需要补偿，补偿就意味着多套房或者一笔很大的现金收入。一时之间，见面问候语变成了“你家要拆吗”、“门前一个拆，黄金万两至”等等。拆迁，成为了致富的路径与代名词之一。

当然，棚改与致富本身没有错。往小了说，促进居民家庭生活条件的改善、社会消费力的提升。往大了说，没有棚改哪来的全新城市面貌。

但之后的情况大家也看到了。棚改现金补偿很多流入了房地产市场，房价蹭蹭蹭得上涨，很多城市2016年之后房价实现了翻倍，低一点的也有60%的上涨。

曾经有专家这样分析：房价原本长时间维持在8000元一平时，大家有需要就买房，没需要就不买房，楼市发展非常健康。但棚改现金补偿后，一批需求涌入楼市，迅速导致楼市供不应求，房价涨成9000元一平。原本不着急买房的人发现房价涨了，怕买迟了还得涨，于是也扎堆进去买房，房价又变成了1万一平。这时候，炒房的人出现了，又把房价炒成了11000元一平。本地有钱人一看买房能赚钱，实业都不做了，把钱拿去买房，房价变成了12000一平。直到最后，着急买房的、不着急买房的、不需要买房的，总之各路人马一股脑涌进楼市，又把房价变成了13000一平。短短一段时间里，房价就从8000元涨成13000元，并且买了房的还希望涨，没买房的越来越买不起房，贫富差距越拉越大。

到这里，这样的局面可就违背棚改的初衷了。社科院房地产市场蓝皮书就直言不讳地指出，棚改是促使房价快速上涨的重要推手。

针对这样的情况，国家也出手了，明确提出2020年是棚改的最后一年，旧改接过城市发展的接力棒，顶替棚改开始发光发热。

根据上半年两会政府工作报告指出，一共会有16万个小区（2000年前建成）会进行“旧楼焕新颜”改造，今年就有3.9万个小区率先开始，内容包括水电气管道改造、路网改造、电梯加装、停车位增加、外立面修缮等等。

具体怎么操作呢？“菜单式”升级

关于老房改造，心不齐是最可能出现的问题。一楼、二楼不想装电梯，顶楼一筹莫展；屋顶重做防水，只有顶楼比较关心，其他都认为关系不大。有车的盼着车位增加，没车的恨不得一个车位不要有。盼着小区物业好的愿意多交一点物业费，可有些业主觉得无所谓，物业费不出才好呢。

因此，老小区改造真要实施起来，麻烦还真不少。一碗水怎么端平。成了相关部门最头疼的问题。根据住建部代表称，足足调研了200多个小区，搜集各种居民矛盾，最后确定了“菜单式”改造的做法。

首先是“必选”菜单。老小区水、电、气、通讯这些基本改造，全部纳入统一改造范围。

加装电梯则列入“可选”菜单。按照最新规定，达到90%的赞成比例即可增加电梯，同时改造方也会出合理方案，确保低楼层采光、通风不受影响。另外，根据不同楼层可以自愿设定出资费用，一楼、二楼可减免或免交等，按照谁使用谁出资的方法解决最大的改善则是，公积金可以提取出来用作改造，减轻了住户出资的负担。

车位同样列入“可选”菜单。住建部出台的《指导意见》中提到，停车位增加后采取收费模式，谁使用谁就交费，不使用就不缴费。从这个角度看，小区停车问题得到解决之后，不仅是有车家庭得到了提升，实际上整个小区车辆乱停、乱放等问题也得到了解决，对小区内部安全，甚至小区增值都是有益处的。

包括有些没有物业的小区是否需要聘请物业公司管理，是否进行公共空间部位改造等，一样纳入“可选”菜单，按照投票的方式进行表决。

拆迁要“消失”了（注：国家棚改政策到期，但各个城市发展、扩容，依然会有局部拆迁出现，属于两码事），你会怀念吗？

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